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- 주택임대차 계약갱신요구권 알아보기
안녕하세요. 화이트공인중개사사무소입니다~
계약갱신요구권을 쓰고 싶은 분들을 위해 준비해 봤습니다~
주택임대차 계약갱신요구권?
임대차 계약기간 만료가 다가오고 계신가요?
임차인은 계약기간이 다가오면 연장을 말 해야하나 말아야 하나 고민이 많으실텐데요.
계약갱신요구권을 어떻게 적절하게 써야 하는지 알려드리겠습니다.
계약갱신요구권은 임대인과 임차인 사이의 임대차 계약이 만료되었을 때, 임차인이 해당 임대물건을 계속 사용하고자 할 경우 계약을 갱신하겠다는 요구를 할 수 있는 권리를 말합니다.
따라서 앞서 배웠던 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었다면 계약갱신요구권을 쓸 필요도 없겠죠?
(주택임대차의 경우 묵시적갱신은 계약종료 6개월전에서 2개월전 까지 서로 계약의 변경이나 해지에 관하여 언급이 없을 경우 종전계약과 동일한 조건으로 2년 연장되는것을 말합니다.)
계약갱신요구권은 집주인이 갑자기 나가라고 하면 2년 더 살게 할 수 있는 일종의 임차인 주거 안전장치라 볼 수 있겠습니다.
계약갱신요구권 효과
계약갱신요구권은 어떤 효과를 발생시킬까요? 계약은 똑같이 그대로 유지되는걸까요?
임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지 계약갱신을 요구할 경우에
임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제6조제1항 전단 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).
임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).
또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제3항).
합의를 통해 계약갱신을 했다하더라고 차임의 증감은 따로 요구할 수도 있습니다.
계약갱신요구권의 주택임대차계약 해지
계약갱신요구권 행사 이후 계약은 언제 해지가 되는지 궁금하실텐데요.
직전의 계약종료일에서 2년 후가 계약종료로 봅니다. 하지만 임차인은 무조건 2년을 더 살아야 하는 것은 아니고 임대인에게 해지 통보 후 3개월 후에 계약을 종료시킬 수 있습니다. 만약 3개월 전에 나가시게 되더라도 3개월치의 월세부분은 내셔야 합니다.
계약갱신 요구권의 거절
임대인은 임차인이 요구하는 계약갱신 요구권을 무조건적으로 받아들일 수 밖에 없는 것일까요?
다음의 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(1. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 2. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우)
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
이 글이 계약갱신요구권 행사를 준비하시는 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.
더 많은 유용한 정보와 다양한 주제로 또 만나뵙겠습니다.
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