안녕하세요~ 강남화이트부동산입니다.
오늘 체크해볼 사항은 주택임대사업자의 보증보험의 가입에 관한 이야기 입니다.
질문) 보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제금 이하이면 보증 가입이 불필요하지 않은가?
결론부터 말씀드리면 가입을 면제받을 수 있는 조건이 되는것이고, 무조건 가입하지 않는 것은 아닙니다.
가입을 하는 것이 맞고, 가입을 면제받기 위해서는 최우선변제금 이하이고, 임차인의 동의서를 받아야 합니다.
민간임대주택법 제49조제2항에 따라 임대보증금 전액에 대하여 보증에 가입하여야 함. 주택임대차보호법상 최우선변제금과 관계없이 가입의무를 두는 것은 해당주택에 문제 발생 시 임대보증금이 최우선 변제권 이하의 금액이더라도 경매비용이 공제되어 임대보증금 전액에 대해 보장을 받지 못하는 상황이 발생하거나 경매 절차 진행 및 배당 요구 절차 등으로 으로 인한 보증금 반환 기간 길어지는 등 임차인이 피해보는 상황이 발생할 수 있기 때문.
임대사업자의 임대보증금 보증 가입 면제사유 규정을 살펴보았습니다.
임대보증금 보증 가입 면제사유 규정 (’21.9.14. 시행)
임차인의 보증금 반환 보장이 가능한 3가지 사례에 대해 임대사업자의 임대보증금 보증 가입의무 면제사유로 규정하였다.
- 첫째, ‘임대보증금이 「주택임대차보호법」 상 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우’로서, 최우선변제금액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 보장된다. 다만, 임차인의 알권리 보장, 최우선변제금액이 주택가액의 1/2의 범위 내에서 배정 받는 한계를 고려하여 임차인의 보증 미가입 동의를 받도록 하였다.
- 둘째, ‘임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우’로서, 공공기관이 보증금 반환을 위한 조치를 완료하였으므로 보증가입을 면제하였다.
- 셋째, ‘임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부지급한 경우’로서, 중복가입 및 임차인의 수수료 이중부담 문제를 해결하기 위해 보증가입을 면제하되 임대사업자의 의무부담 전가를 방지하기 위해 임대사업자가 수수료를 모두 부담하도록 하였다.
보증금액이 최우선변제금에 해당하더라도 보증가입은 하시길 바라고
면제를 받으시려면 계약시 임차인에게 보증 미가입에 대한 동의를 꼭 받으시길 바랍니다~
최우선변제금은 지역마다 다르고
계약시점시에 따라 적용기간에 따라 다르니 참고 바랍니다.
< ’10.7.21. 이후 지역별 주택임대차 최우선변제금>
| 적용기간 | 최우선변제금 |
| ’10. 7. 21. ~’13. 12. 29. |
ㆍ서울특별시 : 2,500만원 ㆍ수도권 과밀억제권역 : 2,200만원 ㆍ광역시 및 안산시ㆍ용인시ㆍ김포시ㆍ광주시 : 1,900만원 ㆍ그 밖의 지역 : 1,400만원 |
| ’13. 12. 30. ~’16. 3. 30. |
ㆍ서울특별시 : 3,200만원 ㆍ수도권 과밀억제권역 : 2,700만원 ㆍ광역시 및 안산시ㆍ용인시ㆍ김포시ㆍ광주시 : 2,000만원 ㆍ그 밖의 지역 : 1,500만원 |
| ’16. 3. 31. ~’18. 5. 22. |
ㆍ서울특별시 : 3,400만원 ㆍ수도권 과밀억제권역 : 2,700만원 ㆍ광역시 및 안산시ㆍ용인시ㆍ김포시ㆍ광주시, 세종시 : 2,000만원 ㆍ그 밖의 지역 : 1,700만원 |
| ’18. 5. 23. ~’21. 5. 10. |
ㆍ서울특별시 : 3,700만원 ㆍ수도권 과밀억제권역 및 용인시ㆍ화성시ㆍ세종시 : 3,400만원 ㆍ광역시 및 안산시ㆍ김포시ㆍ광주시ㆍ파주시 : 2,000만원 ㆍ그 밖의 지역 : 1,700만원 |
| ’21. 5. 11. ~ 현재 |
ㆍ서울특별시 : 5,000만원 ㆍ수도권 과밀억제권역 및 용인시ㆍ화성시ㆍ세종시ㆍ김포시 : 4,300만원 ㆍ광역시 및 안산시ㆍ광주시ㆍ파주시ㆍ이천시ㆍ평택시 : 2,300만원 ㆍ그 밖의 지역 : 2,000만원 |
보증 미가입에 관한 임차인 동의서 입니다. 임차인 싸인이 필요한 곳이 두장모두 있으니 잘 체크하시고 활용하세요~
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