상가 임대차 임대료 일부를 3개월 이상 연체시 임대차 해지가 가능한가? _대법원 판례

안녕하세요~ 강남화이트부동산입니다.

임대차 관련해서 여러가지 궁긍한 점이 많으실텐데요~

판례를 통해서 궁금증을 풀어가 보도록 하려 합니다.

 

 

질문) 상가 임대차 임대료 일부를 3개월 이상 연체시 임대차 해지가 가능할까요?

결론 부터 말씀드리면 상가임대차시 3개월 이상 연체 됐을 뿐 아니라 연체된 금액의 총액도 3개월분 이상이 되어야 임대인은 임대차를 해지 할 수 있습니다.

 

3개월 이상은 연체한다는 의미는 횟수 뿐 아니라 연체금액도 3개월분 이상이 되어야 함.
(대법원 판례 : 2016.11.18. 선고, 2013다42236)

 

해당 사건은 임대료 3기의 연체가 있었지만 그 연체된 총 금액은 3기금액에 해당하지 않은 사건입니다. 임대주택법에는 횟수에 관하여 조항이 있어서 문제가 됐는데 단순히 생각하면 3번 임대료를 제대로 내지 않으면 해지할 수 있는 것 처럼 생각할 수 있습니다. 하지만 주택임대에 관하여 임대임대주택법이 적용된다지만 민법의 입법 취지에 맞지 않는 것은 해석을 달리할 필요가 있겠죠. 

 

임대주택의 임대사업자는 표준임대차계약서 제10조 제1항의 각 호에 해당하는 사유가 있으면 임대차계약을 해지할 수 있도록 되어 있고, 제4호에는 임차인이 임대료를 ‘3월 이상’ 연속하여 연체한 경우가 그 해지사유의 하나로 규정되어 있다. 여기에 규정된 ‘3월 이상’은 3개월 이상 연속되어야 하므로 연체횟수가 3회 이상이어야 한다는 것은 의문의 여지가 없다. 그런데 만약 그 ‘3월 이상’이 연체횟수만을 의미할 뿐 연체금액의 의미는 배제된다고 보게 되면, 일반적인 임대차에 적용되는 민법 제640조가 “차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”를 해지사유로 규정한 것과 대비하여 임대주택의 임차인이 오히려 더 불리하게 되는 경우가 발생할 수 있다. 이는 위 임대주택법의 적용 대상인 임대차계약에 대하여 해지사유를 더 엄격하게 제한하고 있는 입법취지에 배치되므로, 위 ‘3월 이상’은 연체횟수뿐 아니라 연체금액에서도 3개월분 이상이 되어야 한다는 뜻으로 새기는 것이 옳다. 다른 한편 위 해지사유는 ‘3월 이상’ 연속 연체로 규정되어 있을 뿐 매월 지급할 임대료 전액을 ‘3월 이상’ 연속하여 연체할 것을 요건으로 하고 있지는 않다. 그러므로 매월 임대료 중 일부씩을 3개월 이상 연속하여 연체한 때에도 전체 연체액 합계가 3개월분 임대료 이상이 되는 경우에는 그 해지사유에 해당한다고 할 것이다. 그와 같이 새기더라도 민법상 일반 임대차보다 임차인에게 불리하지 않고, 이와 달리 매월 임대료의 일부씩만 연체한 경우에는 그 합계 금액이 아무리 늘어나도 해지를 할 수 없다고 해서는 임대사업자의 지위를 지나치게 불리하게 하는 결과가 되기 때문이다.

 

 

 

민법에서 차임연체액이 2기분에 해당되는 경우에 임대차계약 해지가 가능하므로 등록임대주택은 그보다 공공성이 강하므로 단순 회수만 적용하는 경우 오히려 등록임대주택의 임차인이 불리해 질 수 있음을 고려했다 볼 수 있습니다.

 

대법원_2013다42236.pdf

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관련 판례입니다.

 

앞으로 더 많은 사례로 찾아뵙겠습니다.

 

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