강남화이트공인중개사. 알아두면 좋은 정보
- 깡통전세 알아보기
안녕하세요. 화이트공인중개사사무소입니다~
전세로 집을 구하고 계실 분들을 위해 준비해 봤습니다~
깡통전세란?
깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 말합니다. 흔히 월세보다는 전세로 집을 구할 때 보증금을 돌려받지 못할 경우가 많습니다.
매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택입니다.
한마디로 집주인은 돈이 없이 내돈과 빌린돈으로 집주인 노릇을 하고 있다고 보시면 됩니다.
매매가가 전세가 보다 높으니 안심해도 된다?
보통 전세가는 매매가 보다 낮습니다. 그래서 전세를 들어갈 때 부턱대고 안심하시는 경우가 많습니다. 하지만 이것은 문제가 발생하지 않았을 때 이야기 입니다.
집에 관하여 대출금의 이자납부나 기타 문제가 발생하면 집이 경매에 넘어가게 됩니다. 경매가격은 유찰 될 때 마다 서울은 감정가의 20%씩, 그외는 30%씩 내려갑니다.
감정가도 매매가 보다 낮은 경우가 많고 유찰횟수에 따라 가격이 많이 내려가게되는데, 전세가격은 매매가(호가)의 60~80% 선에서 형성되어 있으니
매매가보다 전세가격이 낮다고 무조건 안심해서는 안될 일입니다.
등기부등본(등기사항증명서)이 깨끗하니 괜찮다?
최근 부동산가격이 가파르게 올랐었습니다. 그때 갭투자가 유행이었는데요. 매매시 전세 세입자를 끼고 적은 돈으로 부동산을 매입하여, 이후 부동산 가격이 상승하면 팔아서 매매차익을 올리는 것입니다.
하지만 부동산의 가격도 다양한 원인에 의해 올랐다 내렸다를 반복합니다. 매매가격이 낮아져서 부동산을 팔아도 전세금을 못돌려주는 사례가 일어나기도 합니다. 거래가 활발하게 일어나지 않는 지역의 신축빌라에서 두드러지게 보이고 있는 현상입니다.
또한 매매가는 문제가 없더라도 계약 만기시 집주인이 내줄돈이 없기 때문에 다음 전세세입자를 구하지 못하면 문제가 발생합니다. 보증금을 돌려받지 못해서 이사도 못가고 최악의 상황에는 집을 경매에 넘기고 살고 있는 그집을 매수를 할지 보증금보다 낮은 가격으로 배당을 받을지 등등 아주 어려운 계산에 놓이게 될 수도 있습니다.
집주인이 갭투자로 구한 집이 아니면서, 매매와 전세 거래가 활발히 일어나는 곳이면 좀 더 안심할 수 있을 것 같습니다.
집주인이 부자라서 괜찮다?
집주인의 경제력을 과시하며 전세금 내줄 돈 정도는 우습다는 듯이 세입자를 현혹하는 경우가 많습니다. 하지만 정말 부자들은 자신의 경제력을 과시하지 않을 뿐더러 실제로 돈이 많더라도 나중에 집이 경매로 넘어가는 등의 상황에서는 현재의 임대인의 경제력은 아무런 도움이 되지 않습니다. 다른 재산을 팔아서 전세금을 돌려주게 되는 것이 아니고 경매에서는 해당 주택이 낙찰되는 금액을 가지고 배당에 들어가기 때문입니다.
반드시 전월세를 구하실 때 이집이 경매에 넘어가게 될 여지가 있는지, 그리고 경매에 넘어가면 내 보증금은 안전한지를 역으로 생각하시면 내 소중한 보증금을 지키는데 도움이 되실거에요. 전월세 계약의 금액이 클 수록 최악을 먼저 생각하는 버릇을 가져야 합니다.
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오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
이 글이 전세, 월세를 구하시는 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.
더 많은 유용한 정보와 다양한 주제로 또 만나뵙겠습니다.
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